Deventer blijft zich de komende jaren ontwikkelen als een aantrekkelijke gemeente om te wonen, werken en leven. De ruimtelijke opgaven zijn groot en vragen om zorgvuldige keuzes. Er zijn voldoende en betaalbare woningen nodig, maar ook ruimte voor economie en werkgelegenheid. Daarnaast zijn investeringen nodig in bereikbaarheid, voorzieningen, energie, klimaatadaptatie, natuur, water en bodem. In de ontwerp-Omgevingsvisie 2040 kiest Deventer voor groei die in balans is met de kwaliteit van de leefomgeving. Daarbij worden water, bodem en landschap steeds belangrijker bij de ontwikkeling van stad en dorpen. Het gemeentelijk grondbeleid helpt om deze maatschappelijke en ruimtelijke doelen mogelijk te maken. Het is dus geen doel op zich, maar een belangrijk instrument om richting te geven aan de ontwikkeling van Deventer.

Dynamisch en situationeel grondbeleid

Deventer kiest volgens de Nota Grondbeleid 2024 voor een grondbeleid dat meebeweegt met de situatie. Per ontwikkeling of initiatief bekijkt de gemeente welke rol het meest passend is. Daarbij staan drie uitgangspunten centraal: ambitie, prioriteit en sturing. Als maatschappelijke doelen, publieke belangen en gewenste kwaliteit ook zonder actieve rol van de gemeente kunnen worden bereikt, stimuleert en ondersteunt Deventer vooral initiatieven van marktpartijen en andere eigenaren. Is een opgave ingewikkeld, is het publieke belang groot of komt de gewenste ontwikkeling niet vanzelf tot stand, dan kiest de gemeente voor een actievere en meer sturende rol. Deventer kan dan verschillende instrumenten van grondbeleid inzetten, zoals kostenverhaal, voorkeursrechten, strategische verwerving, grondexploitatie, programmatische sturing en gebiedsregie.

Regie op volkshuisvesting

Deventer wil met het grondbeleid niet alleen sturen op het aantal woningen, maar ook op de kwaliteit en betaalbaarheid ervan. De opgave is om genoeg nieuwe woningen te bouwen én te zorgen voor een goed evenwicht tussen verschillende soorten woningen en doelgroepen. Daarmee sluit Deventer aan bij de landelijke ontwikkeling waarin gemeenten meer regie kan voeren op de volkshuisvesting. Het grondbeleid helpt om betaalbare woningen mogelijk te maken, het woningbouwprogramma in balans te houden en de woningbouw goed te verdelen over stad, wijken en dorpen. Binnenstedelijke ontwikkeling, transformatie en verdichting zijn daarbij belangrijk. Tegelijkertijd blijven ook uitbreidingsgebieden nodig om de groei van Deventer op te vangen.

Financieel uitvoerbaar

Deventer koppelt het grondbeleid duidelijk aan de vraag of ruimtelijke ontwikkelingen financieel uitvoerbaar zijn. Groei vraagt namelijk niet alleen om plannen en grond, maar ook om investeringen in bijvoorbeeld infrastructuur, openbare ruimte, maatschappelijke voorzieningen en andere noodzakelijke voorwaarden. De Strategische Investeringsagenda (SIA) en de reserve Groei van Deventer geven hiervoor het financiële kader. Daarmee kan de gemeente op tijd inspelen op toekomstige investeringen, tekorten binnen gebiedsontwikkelingen, cofinanciering van subsidies en de keuze welke opgaven in de fysieke leefomgeving voorrang krijgen. Zo helpt het grondbeleid niet alleen bij de keuze voor een actieve of faciliterende rol van de gemeente. Het helpt ook om te bepalen hoe ruimtelijke ontwikkelingen financieel haalbaar en bestuurlijk uitvoerbaar kunnen worden gemaakt.

Energiebeschikbaarheid als randvoorwaarde

Binnen het grondbeleid wordt het steeds belangrijker dat ruimtelijke ontwikkelingen ook uitvoerbaar zijn als het gaat om energie en nutsvoorzieningen. De druk op het elektriciteitsnet en de gevolgen van netcongestie laten zien dat voldoende energie een belangrijke voorwaarde is voor woningbouw, bedrijvigheid en gebiedsontwikkeling. Deventer probeert ruimtelijke ontwikkeling daarom beter te verbinden met energiebeschikbaarheid, slimme energiesystemen en sterke infrastructuur. De ervaringen op het A1 Bedrijvenpark laten dit goed zien. Daar wordt met een Smart Energy Hub gewerkt aan oplossingen voor netcongestie en aan de verdere uitgifte van kavels. Daarmee worden grondbeleid, economische ontwikkeling en energievoorziening steeds meer met elkaar verbonden.

Kostenverhaal

Deventer wil dat kosten en financiële bijdragen bij ruimtelijke ontwikkelingen helder en eerlijk worden verdeeld. Door de Omgevingswet wordt kostenverhaal daarbij een steeds belangrijker instrument. Daarmee kan de gemeente investeringen in de fysieke leefomgeving mede mogelijk maken. Deventer werkt het beleid voor kostenverhaal en financiële bijdragen daarom verder uit. Zo wordt duidelijk hoe nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving, aan voorzieningen die meerdere plannen ondersteunen (bovenplanse voorzieningen) en aan de verbinding tussen particuliere initiatieven en publieke investeringen. Op die manier wil Deventer initiatiefnemers vooraf duidelijkheid geven en tegelijk zorgen voor een evenwichtige verdeling van kosten en opbrengsten binnen gebiedsontwikkelingen.

Zorgvuldige afweging in rol gemeente

Tot slot blijft Deventer zorgvuldig afwegen wanneer de gemeente zelf grond wil aankopen, behouden of uitgeven. De rol van de gemeente is niet in elke situatie hetzelfde en kan in de loop van de tijd veranderen. Deventer wil flexibel kunnen reageren op ontwikkelingen in de woningmarkt, de economie, wet- en regelgeving en maatschappelijke opgaven. Tegelijkertijd vragen ook de gemeentelijke financiën en de beschikbare weerstandscapaciteit om duidelijke keuzes. Daarom is maatwerk nodig, met bestuurlijke duidelijkheid en een heldere verdeling van rollen tussen raad en college. Grondbeleid is daarmee in 2027 vooral een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit, maatschappelijke waarde en financiële haalbaarheid. Het doel is een evenwichtige, toekomstbestendige en uitvoerbare groei van Deventer.

Er wordt op verschillende manieren gewerkt aan de ambities van Deventer. In 2025 zijn 562 woningen gebouwd. Dat is meer dan in eerdere jaren, maar om de ambitie te halen moet het aantal doorgroeien naar ruim 700 woningen per jaar. De woningbouw vindt plaats in projecten waarin de gemeente vooral ondersteunt en faciliteert, maar ook in projecten waarin de gemeente zelf grond bezit. Bij deze laatste projecten stelt de gemeenteraad een grondexploitatie vast. Hieronder staat een overzicht van de lopende grondexploitaties en van de grondexploitaties die naar verwachting in 2027 of later aan de gemeenteraad voor besluitvorming worden voorgelegd.

Lopende grondexploitaties woningbouw

• Eikendal
• Cluster Havenkwartier (Havenkwartier kop en haveneiland, Havenkwartier Silo gebied)
• Lettele woningbouw
• Loo woningbouw
• Steenbrugge
• Sluiskwartier
• Van Hetenlocatie
• Wijtenhorst / Douweler Leide
• Tuinen van Zandweerd
• Hagenvoorde-Oost
• 't Nijland Diepenveen
• Okkenbroek

Hagenvoorde Oost, ’t Nijland Diepenveen en Okkenbroek

In 2027 ligt de nadruk op het bouwrijp maken van gronden, zodat deze daarna kunnen worden verkocht en de woningbouw kan starten. Dit geldt bijvoorbeeld voor Hagenvoorde Oost, ’t Nijland Diepenveen en Okkenbroek. Voordat daarmee kan worden begonnen, moeten eerst de ruimtelijke procedures worden doorlopen. De planning staat daarbij onder druk door weerstand uit de omgeving, netcongestie en beperkte capaciteit bij nutsbedrijven. Bij ontwikkelingen die al verder zijn gevorderd, spelen deze knelpunten minder. Daar kunnen ook in 2027 gronden worden verkocht voor de bouw van nieuwe woningen.

Nog vast te stellen grondexploitaties woningbouw

• De Marke Noord
• Wechelerhoek
• Haveneiland

Woningbouwimpuls – Wechelerhoek en Haveneiland

Met de toekenning van de Woningbouwimpuls in 2026 is voor zowel de Wechelerhoek als het Haveneiland een belangrijke stap gezet om deze gebiedsontwikkelingen financieel mogelijk te maken. Aan deze subsidie zijn voorwaarden verbonden. Een belangrijke voorwaarde is dat de bouw van woningen uiterlijk in 2029 start. Voor de Wechelerhoek wordt daarom toegewerkt naar vaststelling van het omgevingsplan en opening van de grondexploitatie in 2027. Voor het Haveneiland wordt in 2026 eerst het omgevingsprogramma vastgesteld. Daarna volgt in 2027 het stedenbouwkundig masterplan en in 2028 de bestuurlijke vaststelling van het omgevingsplan. Daarmee ontstaat ook voor het Haveneiland de planologische basis om in 2029 met de eerste bouwfasen te kunnen starten en te voldoen aan de subsidievoorwaarden.

CPO Wittenstein

Vorig jaar stond CPO Wittenstein nog in het overzicht als mogelijke grondexploitatie. Daarbij was aangegeven dat ook een losse grondverkoop mogelijk was. In 2026 is gekozen voor die losse grondverkoop. De verkoop heeft inmiddels plaatsgevonden. De gemeente heeft bij deze ontwikkeling daarom geen actieve rol, maar een faciliterende rol.

De Marke Noord

In 2026 is het masterplan voor De Marke Noord vastgesteld. De gemeente werkt nu toe naar de selectie van een bouwende partner via een tender voor de grond. Om het plan uit te kunnen voeren, moet het omgevingsplan worden gewijzigd. De verwachting is dat het omgevingsplan rond medio 2027 wordt vastgesteld. Op dat moment wordt ook besloten of voor deze ontwikkeling een grondexploitatie wordt geopend, of dat een andere financiële oplossing nodig is om het plan mogelijk te maken.

Voorkeursrecht

Op een aantal locatie is voorkeursrecht gevestigd, namelijk:

• Wechelerhoek
• Haveneiland
• Piekfijnplein (Herstructurering Keizerslanden)

Lopende grondexploitaties bedrijventerreinen, werklocaties en overig

• Bedrijvenpark A1
• Cluster Stadsentree (Teugseweg / gasfabriek terrein)
• Hanzeweg
• Westfalenstraat

Bedrijvenpark A1 en Gasfabriekterrein

In 2027 gaat de gemeente verder met de uitgifte van gronden in het westelijke deel van het A1 Bedrijvenpark. Het Gasfabriekterrein biedt goede kansen voor start-ups en voor hoogwaardige, innovatieve en duurzame bedrijven. Zowel op het Gasfabriekterrein als op het A1 Bedrijvenpark zijn de komende jaren nog enkele kavels beschikbaar.

Nieuw bedrijventerrein

Naast de genoemde ontwikkelingen zoekt Deventer naar een locatie voor een nieuw bedrijventerrein. Het gaat om ongeveer 45 hectare netto uitgeefbare grond, vooral bedoeld voor het Deventer mkb. De gemeente wil eind 2026 een voorkeurslocatie aanwijzen. In 2027 wordt daarna onderzocht of deze locatie ruimtelijk en financieel haalbaar is. Ook wordt bekeken welke rol de gemeente moet nemen om de ontwikkeling mogelijk te maken. Het gemeentelijk grondbeleid vormt daarbij de basis.

Bedrijfsterreinen Kloosterlanden en Bergweide

Deventer werkt aan de vernieuwing en herinrichting van de oudere bedrijventerreinen Kloosterlanden en Bergweide. Dit kan bijdragen aan meer duurzaamheid, betere toegankelijkheid en een prettigere leefomgeving. Het grondbeleid kan hierbij mogelijk een ondersteunende en stimulerende rol spelen. Op dit moment heeft de gemeente vooral een faciliterende rol. De samenwerking loopt via DEP.

Poort van Deventer

Een belangrijk aandachtspunt bij de ontwikkeling van de Poort van Deventer is de verkeersontsluiting. Voordat de ontwikkeling van de locatie Teugseweg verder kan worden uitgewerkt, moet dit knelpunt eerst worden opgelost. Daarom is in 2025 en 2026 het tracé vastgelegd. Ook de aanleg van de ontsluiting is urgent. De benodigde middelen hiervoor zijn beschikbaar gesteld in de begroting 2026.

In eerdere jaren stond in deze paragraaf Grondbeleid per grondexploitatie de uitkomst van de jaarlijkse zomeractualisatie. Op 22 mei 2024 heeft de gemeenteraad het voorstel ‘Optimalisatie planning en controlcyclus’ vastgesteld. Daardoor is de zomeractualisatie vervallen. Ook is besloten om grondexploitaties niet meer standaard tussentijds te actualiseren. Dat gebeurt alleen nog als daar aanleiding voor is. De financiële beheersing blijft wel een doorlopend onderdeel van de projecten. Voor deze paragraaf is geïnventariseerd of binnen de grondexploitaties negatieve afwijkingen worden verwacht ten opzichte van de resultaten in de jaarrekening 2025. Omdat er geen substantiële financiële afwijkingen worden verwacht, volgt hieronder geen extra financiële toelichting. De meest actuele stand van zaken staat in de jaarrekening 2025.

Hieronder volgt een korte toelichting op de grondexploitaties waarbij sprake is van bijzondere of grote ontwikkelingen.

Sluiskwartier

De ontwikkeling van het Sluiskwartier loopt volgens planning. Voor alle gronden en transformatiepanden zijn contracten gesloten. De gemeente stuurt erop dat deze gronden en panden zo snel mogelijk worden overgedragen en dat de opbrengsten worden gerealiseerd. Alleen voor de negen appartementen in de Schippersflat moeten de verkoopactiviteiten nog starten. Om de verkoop te kunnen starten moet eerst een verkoopstrategie opgesteld worden.  De plankosten stijgen licht door indexering en door extra kosten voor de archeologierapportage. Ook wordt gewerkt aan de voorbereiding van de renovatie van het sluisje en het kunstwerk. De actualisatie van de grondexploitatie per januari 2026 liet zien dat het planresultaat was verslechterd: van € 3,6 miljoen negatief bij de jaarrekening 2024 naar € 3,9 miljoen negatief. Door de voortgang van het project en de verkoop van vastgoed verandert het risicoprofiel. Het grootste risico zit op dit moment in mogelijke extra kosten voor de renovatie van het sluisje.

A1 Bedrijvenpark

Het Deventer Bedrijvenpark A1 is al ver in de realisatie. In 2026 zijn twee kavels te koop aangeboden. Na reservering door mogelijke kopers kan de uitwerking van de bouwplannen starten. De daadwerkelijke levering van de kavels wordt in 2027 verwacht.
De provincie Gelderland heeft samen met de gemeenten Deventer en Lochem onderzocht hoe de verkeersveiligheid en doorstroming op de N348-A1 kunnen worden verbeterd. De kosten worden verdeeld tussen de provincie en de gemeenten volgens de poten-theorie. Voor Deventer betekent dit een maximale bijdrage van € 4.066.000 exclusief btw. Dit bedrag is gebaseerd op een eerste globale raming, waarin ook risico-opslagen zijn opgenomen. Binnen de grondexploitatie is al een bedrag beschikbaar van ongeveer € 0,7 miljoen tot € 1,6 miljoen, afhankelijk van de definitieve scope van de reconstructie of ontsluiting. Op basis van de huidige inzichten is daarnaast nog een aanvullend budget nodig van ongeveer € 2,4 miljoen tot € 3,3 miljoen, inclusief risico-opslagen. De provincie Gelderland heeft in 2025 ongeveer € 10,8 miljoen rijkssubsidie ontvangen voor de reconstructie. Naar verwachting heeft dit ook een positief effect op de gemeentelijke bijdrage.
In 2027 wordt verder gewerkt aan de vervolgfase en de samenwerkingsovereenkomst met de provincie en de gemeente Lochem. Deze inzet wordt betaald uit de bestaande budgetten binnen de grondexploitatie van Bedrijvenpark A1. Als uit een betrouwbaardere raming blijkt dat extra budget nodig is, rekening houdend met de ontvangen subsidie, wordt hiervoor een voorstel gemaakt. Zodra de samenwerkingsovereenkomst is vastgesteld en ondertekend kan de financiële impact verwerkt worden in de begroting.

Steenbrugge

De ontwikkeling van Steenbrugge verloopt goed. De verkoop van gronden gaat sneller dan eerder was begroot. Toch wordt de looptijd van de grondexploitatie met één jaar verlengd, tot eind 2029. Dat heeft te maken met de verwachte voortgang in de laatste fase, waaronder het verwijderen van de bouwweg en de geplande bebouwing op die plek. De civieltechnische raming is bijgewerkt op basis van de nieuwste inzichten. Ook de geraamde opbrengsten zijn waar nodig aangepast. De verkoop van vrije kavels is bijna afgerond. Er moet nog één vrije sector woonwagenkavel worden verkocht. Voor het woonhuis en het Infocentrum verwachten we een lagere opbrengst, omdat deze waarschijnlijk een maatschappelijke functie krijgen. De grondexploitatie gaat nu nog uit van grondverkoop voor 60 woningen bij het Zandweteringpark. Het is onzeker of dit plan doorgaat, omdat de stedenbouwkundige invulling op dit moment wordt geactualiseerd. Het doel is om, mogelijk met minder woningen, toch de geraamde opbrengst te halen. De plankosten zijn bij de jaarrekening 2025 aangepast door indexering, kosten voor gebiedsmanagement, doorbelasting van overheadkosten en een actualisatie van de kosten. Per saldo verbetert het resultaat.

Cluster Havenkwartier - Silogebied

In 2025 de verkoopovereenkomst getekend met de partij die de ontwikkeling van De Havendame gaat realiseren. Net als bij de voorbereiding en begeleiding van de uitvraag blijft naar verwachting blijft tot aan de realisatie, extra inzet nodig. Daarnaast is rekening gehouden met extra kosten voor de transportband, de Lucy Cube en het opknappen en verplaatsen van een oude boot. Samen met de hogere kosten voor gebiedsmanagement zijn dit de belangrijkste oorzaken waardoor het resultaat in de jaarrekening ongeveer € 150.000 nadeliger is geworden. De civiele kosten bewegen mee met de verdere ontwikkeling van De Havendame.

Cluster Havenkwartier - Kop en Haveneiland

Het planresultaat voor Kop en Haveneiland is in de jaarrekening duidelijk verslechterd, met ongeveer € 650.000. De belangrijkste oorzaken zijn extra plankosten voor de werkzaamheden rond het gevestigde voorkeursrecht op het Haveneiland, hogere kosten voor het verplaatsen van woonboten, hogere civiele kosten en het verlengen van de looptijd. De grondexploitatie zou oorspronkelijk eind 2025 worden afgesloten, maar is met een jaar verlengd. Dat is nodig omdat nog een besluit moet worden genomen over de verdere aanpak: splitsing, voortzetting of het openen van een nieuwe grondexploitatie voor het Haveneiland.

Cluster Havenkwartier - Hanzeweg

Voor de Hanzeweg wordt gewerkt aan de komst van Collectie Overijssel, gecombineerd met aanvullende functies. De ontwikkeling krijgt steeds meer vorm, maar de exacte contouren en het uit te geven terrein moeten nog worden vastgesteld. Voor de uitgifte van de Hanzestrook wordt naar verwachting niet uitgegaan van een prijs voor regulier bedrijventerrein, maar van een functie voor kantoordoeleinden. In dat geval wordt gerekend met een grondprijs per vierkante meter bruto vloeroppervlak in plaats van per vierkante meter grond. In het planproces is rekening gehouden met extra ambtelijke inzet en de doorbelasting van overheadkosten. Ook is de raming voor de sanering iets hoger dan eerder werd aangenomen. Door deze ontwikkelingen is het resultaat voor de Hanzeweg bij de jaarrekening ongeveer € 370.000 nadeliger geworden.

Westfalenstraat

Het resultaat van de Westfalenstraat is bij de jaarrekening 2025 verbeterd. Dit komt vooral door een nieuwe taxatie van de te verkopen waterkavel. De waarde is verhoogd van € 195 naar € 205 per m². De kavel waar kringloopwinkel Het Goed zou komen, is getaxeerd op € 164 per m². Voor deze kavel is de gemeente nu in gesprek met twee andere mogelijke partijen. De gesprekken gaan over de voorwaarden waaronder zij de grond willen afnemen en over de bijbehorende verkoop- of huurprijs. Dit heeft invloed op de raming van de civieltechnische kosten en op de verwachte opbrengst. De plankosten zijn vorig jaar gestegen doordat de doorbelasting van overheadkosten langer doorloopt. Door de voortgang van de ontwikkeling, de uitgifte en de terminal, en doordat kringloopwinkel Het Goed niet doorgaat, is de looptijd met één jaar verlengd. Ook zijn enkele eerder geraamde civieltechnische kosten niet meer nodig en kunnen deze vervallen.
Recent zijn bij bodemonderzoek waarden boven de grenswaarden aangetroffen in de aangebrachte leeflaag. Daarom is aanvullend onderzoek nodig om de aard en omvang van de bodemverontreiniging goed vast te stellen. De resultaten worden over enkele maanden verwacht. Daarna kan worden bepaald welke vervolgstappen nodig zijn.